TULAJDONI LAP

Hogy néz ki egy tulajdoni lap? 

1. Az ingatlan települése, helyrajzi száma, címe
2. A széljegyek
3. A tulajdoni lap I. része az ingatlan leíró adataival
4. A tulajdoni lap II. része a tulajdonosokkal
5. A tulajdoni lap III. része a jogokkal, terhekkel és jelentős tényekkel

1. Az ingatlan települése, helyrajzi száma, címe

A település magától értetődő. Utána következik annak leírása, hogy az ingatlan belterület, külterület vagy zártkert. A vevőknek általában ez sokat nem mond, de építésügyi előírások miatt lehet jelentősége. Ha nem belterület, akkor előfordulhat, hogy egyáltalán nem lehet rá építkezni, erre mindig figyeljenek oda.

A helyrajzi szám azonosítja az ingatlant. Az ingatlan címe (amit természetbeli címnek nevezünk) következik a helyrajzi szám alatt. Gyakran szerepel a tulajdoni lapokon a „felülvizsgálat alatt” jelzés a cím mellett. Ingatlan adásvételnél ez nem jelent problémát. Az illetékes Önkormányzat adhat ki „természetbeni címigazolást”, ami a hitelfelvételhez szükséges.

2. A széljegyek

A széljegy akkor kerül rá a tulajdoni lapra, amikor az ingatlanhoz kapcsolódóan kérelmet adnak be. Ennek a beadás napján széljegyre kell kerülnie. A kérelem addig marad széljegyen amíg el nem intézik (a legtöbb eljárásra 60 nap a földhivatal határideje): helyt nem adnak neki vagy el nem utasítják.

A legtöbb tulajdoni lapon nincs széljegy, így ne keressék. Ha nem látják ott ahol a képen, akkor nincs.

3. A tulajdoni lap I. része: az ingatlan leíró adatai

Az I. részben találhatók az ingatlan leíró adatai. Ami fontos lehet, hogy szerepel-e a „kivett” szó a megnevezésben. A másik ehhez kapcsolódó dolog hogy a „kat.t.jöv.k.fill.” oszlopban 0 legyen az érték. Ha az az érték nem 0 – vagy ha az ingatlan tanya – akkor a termőföldforgalmi törvény hatálya alá tartozik az ügylet.

Ha „lakás” vagy hasonló a megnevezés, akkor biztosan rendben van. CSOK-nál és más állami támogatásoknál fontos, hogy ha például úgy szerepel a tulajdoni lapon, hogy „kivett lakóház, udvar, gazdasági épület”, akkor a gazdasági épületre a támogatásokat nem lehet igénybe venni. Azok értékét külön bele kell írni a szerződésbe. Az ingatlanon lévő külön garázsra nem vonatkozik az illetékmentesség cserét pótló vétel esetén.

Az ingatlan területe, amit m2-ben adnak meg. Ha az ingatlan családi ház „kivett lakóház, udvar”, mint jelen mintában is, akkor a telek méretét találjuk meg. Lakás esetén a lakás alapterületét.

4. A tulajdoni lap II. része: a tulajdonosok

A II. részben találjuk meg a tulajdonosokat. A leírás a tulajdoni hányadukkal indul, illetve leírják, hogy mikor érkezett a bejegyzés alapjául szolgáló irat a földhivatalba. Ha több tulajdonosa van az ingatlannak, akkor itt láthatjuk a többi tulajdonos adatait.

5. A tulajdoni lap III. része: jogok, terhek és jelentős tények

A tulajdoni lap III. része a terhek színtere. Itt találhatók a zálogjogok, elővásárlási jogok, elidegenítési és terhelési tilalmak, stb.

Haszonélvezeti jog

Gyakori a haszonélvezeti jog bejegyzés, mely esetben a haszonélvező jogosult használni az ingatlant. Ilyen esetben hiába adja el a tulajdonos az ingatlant, attól a haszonélvezeti jog fennmarad és a haszonélvező jogosult használni azt. Tehát a vevő nem tud beköltözni. Ilyen esetben be kell vonni a haszonélvezőt is a tárgyalásokba és a szerződésbe. Az eladóval és a haszonélvezővel megfelelően szerződve, már lehet tehermentes, beköltözhető ingatlant szerezni.

Jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom

Jellemző, hogy jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom van bejegyezve az ingatlanra. Ez általában kölcsön, vagy hitel biztosítékaként szokott megjelenni. Az  ingatlant tehermentesíteni kell, például úgy, hogy az ingatlan vételárából a jelzálogjoggal biztosított követelés kifizetésre kerül. Ha a követelés alacsonyabb, mint az ingatlan vételára, akkor ez megvalósítható úgy, hogy a vételárnak a követelés kielégítéséhez szükséges részét a vevő közvetlenül a jelzálogjog jogosultjának (pl. bank) fizeti ki, és cserében a jelzálogjog jogosultja kiadja a vevő számára a jelzálogjog törlésére szolgáló engedélyét.

Ha az ingatlan értéke alacsonyabb, mint a követelés, amit a jelzálogjog biztosít, akkor is van megoldás. Ilyen megoldás, ha az adós (eladó) kifizeti a különbözetet a hitelezőnek. Olyan esetben, ha van egyéb biztosíték is, a jelzálogjog jogosultja általában hozzájárul a jelzálogjog törléséhez, ha a vételárat ő kapja meg. Arra figyelni kell, hogy a tartozás valós összege általában eltér attól, mint amely összeg a jelzálogjognál a tulajdoni lapon szerepel, mert egyrészt növekszik a kamatokkal, másrészt csökken az időközben befizetett törlesztőrészletekkel. Az aktuális tartozás összegét a jelzálogjog jogosultja tudja közölni.

Az elidegenítési és terhelési tilalom esetén, annak jogosultja hozzájárulásával lehet csak eladni az ingatlant, a hozzájárulás hiányában a földhivatal elutasítja a vevő tulajdonjog bejegyzési igényét. Ha ez együtt van bejegyezve a jelzálogjoggal, akkor az előzőekben leírtak szerint oldható meg a töröltetése.

Végrehajtási jog

A másik, igen veszélyes bejegyzés a végrehajtási jog. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan végrehajtására már megindult az eljárás, így ilyenkor már az eljáró bírósági végrehajtóval, vagy a NAV végrehajtójával is meg kell egyezni. Még az ilyen ingatlanok esetében is van megoldás, de az idő- és költségigényes lehet.

Használati jogok, szolgalmak

Szerepelhetnek az ingatlanon egyéb jogok, melyek az ingatlan használhatóságát érintik. Vezetékjog például sok tulajdoni lapon szerepel. A vezetékjog sok esetben az elektromos vezetékek ún. védőtávolsága miatt kerül az ingatlanra. Ez azt jelenti, hogy a vezetéktől meghatározott távolságon belül nem lehet építkezni és nem lehet oda magas fákat ültetni. Sokszor a védőtávolság csak annyit jelent, hogy az utcán haladó vezeték elméleti védőtávolsága mondjuk 1 méterrel belóg a telekre a kerítés vonalában. Ez a telek használatát gyakorlatilag nem érinti. Más esetben viszont telek felett is keresztbe haladhat egy magasfelszültségű vezeték, ami korlátozhatja a telek használatát, beépíthetőségét. A vezetékjog bejegyzés mutathatja azt is, ha a telek alatt valamilyen vezeték fut, ami miatt nem lehet a vezeték felett szilárd épületet elhelyezni vagy mélyebb gyökerű növényeket ültetni. Továbbá a vezetékjog jogosultja (pl. közműszolgáltató) bemehet a telekre a vezetéket szerelni, javítani kicserélni, aminek egy tulajdonos sem örül.

Hasonlóan az előzőhöz, az ún. szolgalmi jog is lehetőséget ad arra, hogy az ingatlan birtokosa, használja más ingatlanának egy részét. Gyakori az átjárási szolgalom, amikor az egyik telket csak úgy lehet közterületről megközelíteni, hogy keresztül kell menni egy másik telken. Például ha valamely közmű csak úgy hozható be a telekre, illetve csatorna, vízelvezető árok csak úgy építhető ki, hogy azt másik telken is keresztülvezetik.

Ha elő- vagy visszavásárlási, illetve vételi vagy eladási jog szerepel az ingatlanon, az azt jelenti, hogy ennek a jognak a jogosultja egyoldalú nyilatkozatával megvásárolhatja az ingatlant.